一線樓市2015年大猜想：寬松信貸支撐高房價

“2015年市場將要回暖，我們也做好了準備。”某房企高管蔡明(化名)在電話中對《第一財經日報》記者說道。

雖然2014年房地產市場并不景氣，但一線城市住房仍然緊俏。世聯行數據顯示，2014年上海商品住宅的供應量為1245萬平方米，與上年相比增長7.6%；成交面積為968萬平方米，與上年相比下跌24.3%，成交均價為27248元/平方米，較上年上漲12.4%。而北京、廣州和深圳的平均成交價格同樣出現了上漲。

2014年對于地產是峰回路轉的一年：年初以來資金面持續偏緊，一度導致46個限購城市中的絕大部分城市紛紛解限，最后只剩下北京、上海、廣州、深圳4個一線城市以及三亞市保有限購政策。三季度末9·30房貸新政出臺，以及后期與之相配合的普通住房標準放寬、接踵而至的央行降息一步步化解信貸的緊縮，又催熱了房地產市場。

房貸利率持續寬松

“2015開年不久但是一線城市已經出現了更多的房貸松動跡象，北京提供房貸8.8折的銀行數量更多了，而上海整體出現了房貸利率下降的趨勢。”融360房貸分析師袁媛在電話中對記者表示，“房貸作為銀行的優質貸款，銀行對其的投放力度還是在加大的，這也給整個市場帶來生機。”

融360數據顯示，自2014年下半年以來一線城市的房貸利率已經出現了連續6個月的下降。

央行數據顯示，全國2014年11月新增貸款8527億元，上年同期只有6246億元，同比增長36.5%。多家機構預測顯示，2014年12月的新增貸款還是保持在8000億左右的水平。

“更多的信貸投放也將給地產市場帶去更多的資金，加速市場好轉。”袁媛告訴記者，“而可以看出2015年也將有一個比較寬松的信貸環境，肯定利于地產市場，但是最后的效果有多好，還需要綜合其他市場因素。”

土地市場繼續火爆

多家中介機構的信息顯示，2014年上海土地出讓量大幅下滑。

經營性用地成交總建筑面積為1346萬平方米，較2013年出現25.69%的下跌。總量供應不足，優質住宅類用地價格居高不下，滬上的總價和單價紀錄都在2014年被刷新，包括惠南、大寧、東外灘、張江等諸多板塊的宅地都刷新了區域的單價紀錄。同區域地塊的土地價格普遍有所提高。

“上海建設用地目前總量已鎖定，增量將遞減。”戴德梁行華東區估價及顧問服務部主管顧悅如對記者這樣描述上海的土地現狀。

記者注意到，2014年5月上海市第六次規劃土地工作會議明確2020年規劃建設用地規模3226平方公里，不得突破。但按照上海過去十年的城市建設平均擴張速度預計，2020年建設用地規模需求將可能突破3600余平方公里。

德佑地產數據顯示，2014年住宅類用地平均樓板價達到了12557元/平方米的歷史最高點，同比2013年上漲31.94%。

2014年上海的單價紀錄也是被不斷刷新。

12月24日，前灘地區Z000801編制單元32-01現場競價環節，格力地產以總價16.14億斬獲，溢價率高達127%，折合樓板價65832元/平方米，達到2014年以來全國土地市場出現的最高成交單價。但幾個小時過后，三湘股份以18.61億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元36-01地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米，再次刷新全國單價紀錄。

而北京也同樣火爆，華潤、首開、平安聯合體1月7日豪氣出手，以86.25億元拿下“北京史上起拍價格最高”的南四環白盆窯村地塊，溢價率22%，折合樓面價3.8萬元/平方米，一舉刷新北京總地價紀錄。

“土地市場的火爆，這是市場對于未來的良好預期，我們對2015年市場很看好。”萊坊上海研究及咨詢部主管楊悅晨對記者表達了自己的預期。

2015年一線城市房價或上漲7%

“2015年一線城市房價肯定會穩中見漲，而二三線城市可能會維持穩定，我們保守估計，上海2015年房價要上漲7%。”楊悅晨如是說。

多家機構均向記者表示，2014年整體行情不佳是因為三四線城市的需求和供應失衡，過高的空置率和不夠強的購買力導致三四線城市樓市不佳，進而影響整體市場發展。一線城市還是有很大的需求量。

“中國房地產市場一直受到強大政策影響，去年第四季度開始不斷有利好的政策出臺，市場對于2015年預期非常好。”楊悅晨表示。

萬科高級副總裁、萬科北京區域首席執行官毛大慶曾對媒體表示，以2015年二季度開始入巿算，近百次開盤價格在5萬~7萬元/平方米以上，標志著2015年開始，北京普通商品房將進入6萬元/平方米時代。

楊悅晨表示，北京和上海應該是最好的市場，考慮到土地市場的供應減少和房貸利率的持續寬松、自貿區等多方位區域政策影響，上海市場值得期待。