美國白宮24日表示將推出一系列行政措施幫助穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，聯(lián)邦住房金融署當(dāng)天即宣布了一系列改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目的措施分析認(rèn)為，在大選政治周期的影響下，通過行政措施穩(wěn)定房市已成為奧巴馬政府提振經(jīng)濟(jì)新的突破口而美聯(lián)儲(chǔ)官員一周內(nèi)三次表態(tài)支持采取更多措施促進(jìn)房市復(fù)蘇，以及明年聯(lián)邦公開市場委員會(huì)的立場將更加偏向鴿派陣營，也令美聯(lián)儲(chǔ)出臺(tái)進(jìn)一步寬松貨幣政策的可能性大大上升預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)未來考慮出臺(tái)第三輪量化寬松政策時(shí)，將重點(diǎn)購買抵押貸款支持證券，以支持房市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，并為奧巴馬2012年總統(tǒng)大選助力。
穩(wěn)定房市成奧巴馬提振經(jīng)濟(jì)新突破口
美國政府最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年美國經(jīng)濟(jì)增長幅度僅為0.9%，而目前失業(yè)率仍高達(dá)9.1% 如何加快經(jīng)濟(jì)增速，盡快降低失業(yè)率成為奧巴馬政府面臨的最大政策挑戰(zhàn)在大選政治周期的影響下，奧巴馬政府出臺(tái)財(cái)政刺激政策的空間已嚴(yán)重受限，奧巴馬最近提出的就業(yè)法案已兩次遭國會(huì)共和黨阻撓未通過因此，繞開不合作的國會(huì)，推出一些行政措施刺激經(jīng)濟(jì)逐漸成為奧巴馬政府的政策著力點(diǎn)而由于此次金融危機(jī)發(fā)源于美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅，房市持續(xù)低迷嚴(yán)重拖累了美國經(jīng)濟(jì)本輪復(fù)蘇的進(jìn)程，穩(wěn)定房市成為當(dāng)前奧巴馬政府提振經(jīng)濟(jì)新的突破口。
正如美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克8月26日在美聯(lián)儲(chǔ)年度經(jīng)濟(jì)座談會(huì)上所說，房地產(chǎn)市場一直是美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵自二戰(zhàn)以來，在美國經(jīng)濟(jì)衰退的大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)市場一直是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿Γ坏舜谓鹑谖C(jī)以來，受房價(jià)持續(xù)下跌止贖房產(chǎn)數(shù)量居高不下潛在購房者信貸緊縮等多重因素影響，美國房市一直萎靡不振，無法提振經(jīng)濟(jì)。
美國白宮發(fā)言人卡尼10月24日表示，奧巴馬政府將推出一系列行政措施推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，包括幫助房主貸款再融資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等美國聯(lián)邦住房金融署當(dāng)天則與住房抵押貸款融資公司房利美和房地美發(fā)表聯(lián)合聲明，宣布一系列改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目的措施，主要通過放寬抵押貸款再融資的條件，降低借款者抵押貸款支出，促進(jìn)房市企穩(wěn)。
據(jù)路透社報(bào)道，美國住房與城市發(fā)展部部長杜諾文指出，該計(jì)劃只是刺激美國房市總體戰(zhàn)略的一部分他透露，下一步將是尋找恰當(dāng)方式出租銷售或處置止贖的房屋，因?yàn)橹冠H房屋正拖累本已疲軟的房價(jià)分析認(rèn)為，雖然奧巴馬房市新政的效果尚待觀察，但值得肯定的是，這些舉措可推動(dòng)美國走上利用房市相關(guān)刺激措施提振美國經(jīng)濟(jì)的正確方向。
放寬抵押貸款再融資條件穩(wěn)定房價(jià)和刺激消費(fèi)
美國聯(lián)邦住房金融署當(dāng)天公布的改革措施主要包括取消或降低再融資借款人的某些風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用；取消目前房利美和房地美擔(dān)保品貸放率125%的上限；取消“兩房”貸款的擔(dān)保費(fèi)；如果使用“兩房”提供的自動(dòng)價(jià)值評(píng)估模型，就無需重新進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估；對(duì)于2009年5月31日之前將抵押貸款轉(zhuǎn)讓給“兩房”的借款人，其參與住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目的截止日期從2012年6月延長至2013年12月31日。
住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目與其他再融資項(xiàng)目的區(qū)別在于，它允許那些資不抵債的借款人利用當(dāng)前較低利率重組住房抵押貸款尤其是取消擔(dān)保品貸放率上限的措施，意味著房價(jià)無論低于貸款余額多少，只要借款人未曾中斷或拖延還款，都可以參與住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目。
聯(lián)邦住房金融署表示，此次改革的重點(diǎn)是針對(duì)2004-2008年發(fā)放的貸款，當(dāng)時(shí)簽訂的抵押貸款利率普遍超過5% 而目前30年期定息抵押貸款平均利率為4.11%，15年期定息抵押貸款平均利率為3.38%，均處于歷史低位通過重組住房抵押貸款，一方面可以更快將貸款余額降至房產(chǎn)價(jià)值以下，降低止贖率；另一方面可以降低月供金額，釋放購買力。
美國總統(tǒng)奧巴馬當(dāng)天在遭受止贖危機(jī)重創(chuàng)的拉斯韋加斯發(fā)表講話稱，該舉措將幫助更多房主以低利率進(jìn)行再融資，為消費(fèi)者省錢，讓他們有更多錢用于消費(fèi)。
美國智庫彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所的一項(xiàng)研究顯示，此類規(guī)模的項(xiàng)目一年可為借款人節(jié)省74億美元，而且由于項(xiàng)目實(shí)施期較長，其增加家庭可支配收入的效果將比相同規(guī)模的臨時(shí)性減稅更明顯。
聯(lián)邦住房金融署代理主任愛德華·德馬科表示，在為借款人創(chuàng)造再融資機(jī)會(huì)的同時(shí)，也降低了房利美與房地美的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。
美國抵押銀行家協(xié)會(huì)總裁兼首席執(zhí)行官大衛(wèi)·斯蒂文斯認(rèn)為，改革提供了幫助借款人的新工具，有望穩(wěn)定住房市場，尤其是穩(wěn)定那些受房價(jià)下跌影響最為嚴(yán)重的地區(qū)市場。
美聯(lián)儲(chǔ)官員紛紛表態(tài)支持房市復(fù)蘇進(jìn)一步寬松大門敞開
在奧巴馬政府考慮出臺(tái)房市新政時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)官員一周內(nèi)三次強(qiáng)調(diào)可能出臺(tái)更多措施，支撐持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場，則暗示其下一步的政策重心也已轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。
其實(shí)，在今年9月份啟動(dòng)增持長期國債減持短期國債的4000億美元的“扭轉(zhuǎn)操作”時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)就宣布將所持機(jī)構(gòu)債和抵押貸款支持證券的收益進(jìn)行再投資，用于購買抵押貸款支持證券而不是國債，已經(jīng)釋放出直接支持房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的信號(hào)。
美聯(lián)儲(chǔ)官員中最近第一個(gè)表態(tài)支持采取措施促進(jìn)房市復(fù)蘇的是美聯(lián)儲(chǔ)理事丹尼爾·塔魯洛塔魯洛10月20日表示，如果美聯(lián)儲(chǔ)決策者決定需要采取額外貨幣刺激舉措，大規(guī)模購買抵押貸款支持證券應(yīng)列入選項(xiàng)的“前列” 作為律師出身而主要負(fù)責(zé)銀行監(jiān)管的理事，塔魯洛很少對(duì)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)表意見，這是他第一次對(duì)貨幣政策公開提出建議這意味著這一建議很可能來自與美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦公開市場委員會(huì)核心成員——美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克副主席耶倫和紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長達(dá)德利的溝通。
耶倫和達(dá)德利的最新表態(tài)則進(jìn)一步證明美聯(lián)儲(chǔ)核心成員已就出臺(tái)進(jìn)一步寬松措施達(dá)成一定共識(shí)美聯(lián)儲(chǔ)副主席耶倫21日表示，美國經(jīng)濟(jì)面臨明顯下行風(fēng)險(xiǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)正在考慮寬松貨幣政策的多種選項(xiàng)，不排除進(jìn)一步購買資產(chǎn)她表示，任何額外的資產(chǎn)購買計(jì)劃可能將長期國債以外的其他債券納入其中她還指出，通脹不是當(dāng)前所需擔(dān)心的問題，債券市場反而暗示通縮風(fēng)險(xiǎn)近期有所上升達(dá)德利24日則表示，房市疲弱繼續(xù)嚴(yán)重阻礙美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，QE3是美聯(lián)儲(chǔ)提振經(jīng)濟(jì)的一個(gè)可能選項(xiàng)。
多位地區(qū)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長也表示支持進(jìn)一步寬松政策波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長羅森格倫上周表示支持塔魯洛提出的購買抵押貸款支持證券的建議芝加哥頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長埃文斯則表示，建議美聯(lián)儲(chǔ)承諾在失業(yè)率降至7%以下或通脹率升至3%以上之前維持超低利率不變，而如果此項(xiàng)政策效果有限，則應(yīng)啟動(dòng)資產(chǎn)購買計(jì)劃。
包括核心成員在內(nèi)的多位美聯(lián)儲(chǔ)官員此番表態(tài)，說明美聯(lián)儲(chǔ)更愿意采取積極舉措；而反對(duì)進(jìn)一步放寬貨幣政策的3位美聯(lián)儲(chǔ)官員——達(dá)拉斯儲(chǔ)備銀行行長費(fèi)希爾明尼阿波利斯儲(chǔ)備銀行行長科切爾拉科塔和費(fèi)城儲(chǔ)備銀行行長普洛瑟明年將不具備投票權(quán)，取而代之的真正鷹派委員只有里士滿儲(chǔ)備銀行行長拉克一位，這意味著明年聯(lián)邦公開市場委員會(huì)將更加偏向促進(jìn)就業(yè)最大化的鴿派陣營而伯南克本人也愿意采取一切措施刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和降低失業(yè)率，因此美聯(lián)儲(chǔ)未來出臺(tái)進(jìn)一步寬松貨幣政策的可能性大大上升。
QE3呼之欲出抵押貸款支持證券或成購買重點(diǎn)
毫無疑問，QE3是美聯(lián)儲(chǔ)余下的政策選項(xiàng)中最有力的一大工具而為促進(jìn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，預(yù)計(jì)抵押貸款支持證券將成為美聯(lián)儲(chǔ)出臺(tái)QE3時(shí)的購買重點(diǎn)，因?yàn)榇伺e有利于進(jìn)一步壓低抵押貸款利率，促使更多人購買房產(chǎn)，刺激額外的再融資從而釋放消費(fèi)者購買力。
美國智庫彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所認(rèn)為，要想促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展和最大化住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目的效果，美聯(lián)儲(chǔ)要宣布大規(guī)模購買抵押貸款支持證券，讓30年期定息抵押貸款利率到2012年底可以一直維持在3%至3.5%的較低水平。
而從6月底QE2結(jié)束以來，隨著10年期美國國債收益率暴跌，目前該收益率與抵押貸款利率之差擴(kuò)大至1.9個(gè)百分點(diǎn)，今年春季時(shí)約為1.4個(gè)百分點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)第一輪量化寬松政策時(shí)，曾通過購買1.25萬億美元抵押貸款支持證券，大幅縮減了國債收益率與抵押貸款利率之差更低的抵押貸款利率將為在房地產(chǎn)泡沫破裂中受損的家庭提供幫助，既通過再融資降低了貸款成本，也支持了購房市場和房產(chǎn)價(jià)格。
彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所認(rèn)為，如果美聯(lián)儲(chǔ)購買2萬億美元抵押貸款支持證券，那么抵押貸款支持證券持有人就可尋找其他市場投資這2萬億美元這筆投資或?qū)⑼苿?dòng)股票價(jià)格上漲，降低國債收益率，支撐房地產(chǎn)價(jià)格等，這些都會(huì)刺激美國經(jīng)濟(jì)，從而創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，這并不意味著美聯(lián)儲(chǔ)將在11月1-2日的會(huì)議上進(jìn)一步放寬貨幣政策根據(jù)伯南克10月18日在波士頓聯(lián)儲(chǔ)發(fā)表的演講，其對(duì)金融危機(jī)以來更廣泛的央行政策和貨幣政策框架做了歷史性回顧，暗示加強(qiáng)與市場溝通，使政策目標(biāo)更加清晰將是美聯(lián)儲(chǔ)下一步的重點(diǎn)工作。
