內(nèi)地房地產(chǎn)海外債券最終還是沒有逃脫和內(nèi)地房地產(chǎn)股票一樣的宿命
美銀美林數(shù)據(jù)顯示，6月30日以來的三個月時間內(nèi)，中資地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行公司債券整體跌幅高達19.9%，創(chuàng)下自2008年3月以來最大單季跌幅。相比之下，金融市場上被列為垃圾級的美國地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行的公司債券今年第三季度的整體跌幅僅為7%。
“外資看空內(nèi)地樓市，擔心信用危機，因此內(nèi)地房企債券信用利差肯定會增大，這是造成債券價格暴跌的主要原因。”債券投資經(jīng)理李婷婷稱。
正略鈞策管理咨詢合伙人郝炬對記者表示，“除了外資對中資地產(chǎn)商銷售節(jié)奏、業(yè)績下滑的質(zhì)疑，整個全球債市較差的大環(huán)境，也是內(nèi)地房地產(chǎn)海外債券遭拋售一個因素”。
存量債券遭拋售
正略鈞策研究院數(shù)據(jù)顯示，由于國內(nèi)融資渠道不暢，今年以來，碧桂園、世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、華潤置地、SOHO中國等房企在海外密集發(fā)債，融資額超過了1000億元，幾乎所有在港上市內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前七個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠高于其他資金來源。
利差、匯差、境外融資成本較低、境內(nèi)融資渠道受阻等因素使得房企套利資金凈流入增加。郝炬認為，海外較低的利率是此融資方式受到中資房企的青睞的主要原因。根據(jù)標準普爾統(tǒng)計，目前房企海外融資成本多在9%至11%，最高達到13.5%，遠低于國內(nèi)動輒20%甚至更高的信托融資或民間融資成本。
然而，內(nèi)地房企巨量的海外存量債券似乎正遭受持有者的否定。過去三個月，以恒大地產(chǎn)集團和合生創(chuàng)展集團有限公司為代表的中資地產(chǎn)開發(fā)商類公司債券整體跌幅已接近20%。以點心債為例，截至上周(十一期間)，點心債市場拋售形勢依然嚴峻，中銀香港和匯豐的離岸人民幣債券指數(shù)最新報94.06和98.61，均處歷史低位。而表現(xiàn)不佳的點心債主要集中在高收益板塊，一些房地產(chǎn)公司的債券價格下跌高達10-15個百分點。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，“近期外資空襲，內(nèi)房債券遭拋售和內(nèi)房股被拋售都是出于對內(nèi)地房市的不看好。樓市低迷，業(yè)債下滑。”
統(tǒng)計顯示，8月底至9月底一個月時間內(nèi)，在香港上市的25家房企，共蒸發(fā)人民幣1381億元。
上海某投資公司債券交易員認為，近期不少房地產(chǎn)發(fā)展商被爆涉及以房地產(chǎn)甚或上市公司股份抵押借入高利貸，同時三季度房地產(chǎn)銷售額明顯回落，市場對發(fā)展商未能及時回籠資金擔心是房地產(chǎn)企業(yè)海外債遭拋售的直接原因。
標普近期將合生創(chuàng)展債務(wù)評級由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。標普已將10家房企債券(非投資級)的評級由穩(wěn)定下調(diào)至負面，比去年年底大幅增加了5家。
中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，“外資在內(nèi)地房地產(chǎn)債券和股市的反應(yīng)過于敏感。以上海市場為例，只要房價5% 10%的降幅，就能拉動銷售獲得銷售回款。另外中國樓市非經(jīng)濟方面的因素，外資可能并沒有充分的考慮到”。
新債發(fā)行中斷
2011上半年，房企海外融資曾一路狂飆，利率高，年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為了開發(fā)商融資的特色。2010年12月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行了首只合成債。之后合成債幾乎被缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)壟斷，其債券票面息率也高于純粹的“點心債”。但與內(nèi)地高融資成本相比，低于10%的票面息率仍算相宜。
記者發(fā)現(xiàn)，在債券到期日期的設(shè)定方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以后，較好地緩解了開發(fā)商短期的資金困難。
“上半年房企融資的數(shù)據(jù)顯示了海外市場對這類開發(fā)商的合成債反饋積極。”宋會雍表示，不過從三季度，內(nèi)資房企的海外債券遭拋空的幅度來看，即便大型房企也很難通過海外發(fā)債進行融資了。
郝炬稱，債券在二級市場遭到拋售，雖然不能影響地產(chǎn)商發(fā)債已籌集的資金，“但如果有房產(chǎn)商再想通過海外債券發(fā)行融資，市場接受度就下降了，從而不得不提高債券發(fā)行成本”。
他告訴記者，8月份外匯管理局下發(fā)了《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關(guān)問題的通知》，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請。“這一條基本也堵死了房產(chǎn)商海外融資渠道，因為從我們的監(jiān)測來看，今年內(nèi)地房產(chǎn)商的海外債券發(fā)行，基本上采取的是香港設(shè)立殼公司，內(nèi)地母房地產(chǎn)公司作擔保發(fā)債形式。”
他表示，除了在《通知》前已經(jīng)獲批發(fā)行的項目，房產(chǎn)商新增發(fā)債基本不可能。
記者查閱公開資料也顯示，8月份以來，尚未發(fā)現(xiàn)房企通過債券方式海外募資。
信貸、信托、海外債的收緊，加上房屋銷售的低迷。“三季度融資環(huán)境仍然偏緊，除非開發(fā)企業(yè)能夠通過促銷大規(guī)模回籠資金，否則資金來源這個指標甚至有再創(chuàng)新低的可能。”易居房地產(chǎn)研究院9月報告指出。
標普9月27日也發(fā)表報告指出，由于物業(yè)銷售下滑和境內(nèi)外信貸從緊的狀況持續(xù)，未來6至12個月內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)商流動性壓力不斷加大。如果市況持續(xù)艱難，在其評級范圍內(nèi)的開發(fā)商中有6家的流動性將陷入疲弱狀態(tài)。
“從內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)的資金渠道占比來看，外資占比不大，也就在1%左右。海外債堵死除了對一些香港上市的大房企有些影響外，對整個行業(yè)影響不大。”郝炬稱，“但年底整個房產(chǎn)商資金壓力可能還要更大一些，四季度房產(chǎn)商可能要在銷售節(jié)奏和創(chuàng)新融資方式上下文章，不排除引入私募等高成本資金”。
美銀美林數(shù)據(jù)顯示，6月30日以來的三個月時間內(nèi)，中資地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行公司債券整體跌幅高達19.9%，創(chuàng)下自2008年3月以來最大單季跌幅。相比之下，金融市場上被列為垃圾級的美國地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行的公司債券今年第三季度的整體跌幅僅為7%。
“外資看空內(nèi)地樓市，擔心信用危機，因此內(nèi)地房企債券信用利差肯定會增大，這是造成債券價格暴跌的主要原因。”債券投資經(jīng)理李婷婷稱。
正略鈞策管理咨詢合伙人郝炬對記者表示，“除了外資對中資地產(chǎn)商銷售節(jié)奏、業(yè)績下滑的質(zhì)疑，整個全球債市較差的大環(huán)境，也是內(nèi)地房地產(chǎn)海外債券遭拋售一個因素”。
存量債券遭拋售
正略鈞策研究院數(shù)據(jù)顯示，由于國內(nèi)融資渠道不暢，今年以來，碧桂園、世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、華潤置地、SOHO中國等房企在海外密集發(fā)債，融資額超過了1000億元，幾乎所有在港上市內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前七個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠高于其他資金來源。
利差、匯差、境外融資成本較低、境內(nèi)融資渠道受阻等因素使得房企套利資金凈流入增加。郝炬認為，海外較低的利率是此融資方式受到中資房企的青睞的主要原因。根據(jù)標準普爾統(tǒng)計，目前房企海外融資成本多在9%至11%，最高達到13.5%，遠低于國內(nèi)動輒20%甚至更高的信托融資或民間融資成本。
然而，內(nèi)地房企巨量的海外存量債券似乎正遭受持有者的否定。過去三個月，以恒大地產(chǎn)集團和合生創(chuàng)展集團有限公司為代表的中資地產(chǎn)開發(fā)商類公司債券整體跌幅已接近20%。以點心債為例，截至上周(十一期間)，點心債市場拋售形勢依然嚴峻，中銀香港和匯豐的離岸人民幣債券指數(shù)最新報94.06和98.61，均處歷史低位。而表現(xiàn)不佳的點心債主要集中在高收益板塊，一些房地產(chǎn)公司的債券價格下跌高達10-15個百分點。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，“近期外資空襲，內(nèi)房債券遭拋售和內(nèi)房股被拋售都是出于對內(nèi)地房市的不看好。樓市低迷，業(yè)債下滑。”
統(tǒng)計顯示，8月底至9月底一個月時間內(nèi)，在香港上市的25家房企，共蒸發(fā)人民幣1381億元。
上海某投資公司債券交易員認為，近期不少房地產(chǎn)發(fā)展商被爆涉及以房地產(chǎn)甚或上市公司股份抵押借入高利貸，同時三季度房地產(chǎn)銷售額明顯回落，市場對發(fā)展商未能及時回籠資金擔心是房地產(chǎn)企業(yè)海外債遭拋售的直接原因。
標普近期將合生創(chuàng)展債務(wù)評級由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。標普已將10家房企債券(非投資級)的評級由穩(wěn)定下調(diào)至負面，比去年年底大幅增加了5家。
中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，“外資在內(nèi)地房地產(chǎn)債券和股市的反應(yīng)過于敏感。以上海市場為例，只要房價5% 10%的降幅，就能拉動銷售獲得銷售回款。另外中國樓市非經(jīng)濟方面的因素，外資可能并沒有充分的考慮到”。
新債發(fā)行中斷
2011上半年，房企海外融資曾一路狂飆，利率高，年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為了開發(fā)商融資的特色。2010年12月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行了首只合成債。之后合成債幾乎被缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)壟斷，其債券票面息率也高于純粹的“點心債”。但與內(nèi)地高融資成本相比，低于10%的票面息率仍算相宜。
記者發(fā)現(xiàn)，在債券到期日期的設(shè)定方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在2015年以后，較好地緩解了開發(fā)商短期的資金困難。
“上半年房企融資的數(shù)據(jù)顯示了海外市場對這類開發(fā)商的合成債反饋積極。”宋會雍表示，不過從三季度，內(nèi)資房企的海外債券遭拋空的幅度來看，即便大型房企也很難通過海外發(fā)債進行融資了。
郝炬稱，債券在二級市場遭到拋售，雖然不能影響地產(chǎn)商發(fā)債已籌集的資金，“但如果有房產(chǎn)商再想通過海外債券發(fā)行融資，市場接受度就下降了，從而不得不提高債券發(fā)行成本”。
他告訴記者，8月份外匯管理局下發(fā)了《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關(guān)問題的通知》，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請。“這一條基本也堵死了房產(chǎn)商海外融資渠道，因為從我們的監(jiān)測來看，今年內(nèi)地房產(chǎn)商的海外債券發(fā)行，基本上采取的是香港設(shè)立殼公司，內(nèi)地母房地產(chǎn)公司作擔保發(fā)債形式。”
他表示，除了在《通知》前已經(jīng)獲批發(fā)行的項目，房產(chǎn)商新增發(fā)債基本不可能。
記者查閱公開資料也顯示，8月份以來，尚未發(fā)現(xiàn)房企通過債券方式海外募資。
信貸、信托、海外債的收緊，加上房屋銷售的低迷。“三季度融資環(huán)境仍然偏緊，除非開發(fā)企業(yè)能夠通過促銷大規(guī)模回籠資金，否則資金來源這個指標甚至有再創(chuàng)新低的可能。”易居房地產(chǎn)研究院9月報告指出。
標普9月27日也發(fā)表報告指出，由于物業(yè)銷售下滑和境內(nèi)外信貸從緊的狀況持續(xù)，未來6至12個月內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)商流動性壓力不斷加大。如果市況持續(xù)艱難，在其評級范圍內(nèi)的開發(fā)商中有6家的流動性將陷入疲弱狀態(tài)。
“從內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)的資金渠道占比來看，外資占比不大，也就在1%左右。海外債堵死除了對一些香港上市的大房企有些影響外，對整個行業(yè)影響不大。”郝炬稱，“但年底整個房產(chǎn)商資金壓力可能還要更大一些，四季度房產(chǎn)商可能要在銷售節(jié)奏和創(chuàng)新融資方式上下文章，不排除引入私募等高成本資金”。
